Konut almadan önce dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir? Yapı kullanma izin belgesi her zaman güvenli yatırım sağlar mı?
Gayrimenkul nitelikleri, teknik özellikleri ve konumuna göre yapılacak incelemeler değişiklik göstermektedir. Tapu kayıtlarında risk teşkil eden şerhler, imar arşiv dosyaları, kat irtifak projeleri, yapıların yasal prosedürlerini, mahkeme ya da encümen kararlarını, arsa ve arazilerde imar planlarındaki güncel yapılaşma koşulları gibi çok çeşitli konular sorgulanmalı ve analiz edilmelidir.
Örneğin almak istediğiniz konutun yapı kullanma izin belgesi olup olmadığı mutlaka sorgulanmalıdır. Mevcut yönetmelik gereği ilgili yapı %100 tamamlanmadan yapı kullanma izin belgesi alması mümkün değildir. Bu belge yapının teknik şartnameye uygun olarak inşa edildiğinin kontrol edilip onaylandığı ve ilgili yerel yönetim tarafından oturum izni almasına hak kazandığını ifade eder. Bu belgeyi sorgulamanız yapının teknik anlamda prosedürlere uygun olarak inşa edildiğini öğrenmenizi sağlar.
Her zaman yapı kullanma izin belgesine sahip olan bir bina yasal risk taşımaz anlamına gelmiyor ne yazık ki. Size örnek olarak sunacağımız bazı analizler doğrultusunda yatırımcının doğru karar almasına yardımcı olan bazı yaşanmış durumları paylaşıyoruz.
Ülkemizde en çok satış yapılan ve riskli gayrimenkul oranı yüksek seviyede olan İstanbul İlimizde gelir düzeyi oldukça yüksek ve bilinirliği yüksek olan ana cadde üzerinde yer alan konut ile ilgili bir inceleme gerçekleşmiştir İncelenen konut 1993 yılında inşa edilen bir binanın son katında ve caddeye cepheli konumdadır.
Konut kat irtifak projesi ile birebir uyumlu ve yapı kullanma izin belgesine sahiptir. Konut ile yapılan resmi kurum incelemeleri esnasında, imar arşiv dosyasında ulaşılan bir tutanakta zemin katında yer alan iş yerinin binanın taşıyıcı kolonunun kesildiği, tespit edilmiştir.
Encümen kararı yazısında ise ilgili tutanakta tespit edilen durum nedeniyle yapının statik açıdan risk teşkil ettiğini ve teknik ekipler tarafından bir inceleme yapılması gerektiğine karar verildiği, görülmüştür.
Ulaşılan bu veriler ve analiz doğrultusunda teknik inceleme sonuçlanmadan belediyenin bu yapı hakkında nasıl bir karar alacağı belirsizdir. Dolayısı ile kredili satışa konu olan bu konut ne yazık ki iskanlı olmasına rağmen, teminat değerine etki eden bu olumsuz karar nedeni ile ilgili finans kuruluşu tarafından krediye uygun olmadığı kanaatine varılmıştır.
Bir başka örnek ise 2014 yılında Gökçeada depremi ile yakın bölgede bazı binalar zarar gördüğü bilinmektedir. Bu yapılardan biri satış işlemi öncesinde analiz talebine konu olmuştur. Yapı 2004 yılında inşa edilmiştir, yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır, Konum itibari ile sahile 20 mt. mesafede ilk bina konumunda ve kapanmaz boğaz manzarasına sahiptir. Yatırım için oldukça uygun durumdadır.
Yapılan imar arşiv incelemesi sonucu depremde hasar görmesi nedeni ile ilgili yerel yönetim tarafından riskli yapı ilan edilerek tutanak tutulduğu tespit edilmiştir. Bu tespitten sonra yapının mühürlendiği ve yıkılmasına karar verildiği anlaşılmaktadır.
Yerinde yapılan fiziki incelemede yapının bir kısım tadilatlar ile fiziki olarak kullanılabilir nitelikte gözüktüğü ve mevcut durumda oturumun olduğu tespit edilmiştir.
İmar arşiv dosyasında alınan kararların uygulanmadığı, gelecekte uygulanmayacağı anlamına gelmemektedir. Ayrıca olası bir deprem durumunda yapının ağır hasar alması yada tamamen yıkılması olasıdır. İlgili yatırımcı tarafına sunulan belgeler ve analiz edilen veriler doğrultusunda yatırım kararını değiştirmiştir.
( Yakın zamanda piyasa analizi için emsal araştırması yapılırken tesadüfen aynı taşınmazın satılık ilanını bir emlak sitesinde yayında olduğunu fark edildi. )
Farkında olmadığımız gerçeklere ulaşmanın doğru yolu ilgili kurumlardan inceleme yapmak ve uzmanlar tarafından analiz edilerek değerlendirilmesidir.
Mimari proje konusunda ise farklı bir hususu ele alırsak;
Tapu kayıtlarında ise alacağınız konuta ait bir bağımsız bölüm numarası bilgisi yer alır. Bu numaralandırma kat irtifakına konu olan mimari projeler üzerinde ilgili kurumun onayı ile tescil edilir. Tescilli mimari proje üzerinden binanın teknik detayları, konut ve işyeri sayıları, bağımsız bölümlerin konumları, sınırları, ayrılan ortak alanlar, kat yükseklikleri ve ölçü detayları ile birlikte kullanım alanları belirtilir. Alacağınız konutun bina içindeki konumunu, kullanım sınırlarını, ölçü detayları, kullanım alanı ve hak sahibi olduğunuz ortak kullanım alanları hakkında bilgi almak için yerinde gözlem yapmanız maalesef yeterli değildir. Dolayısı ile bu bilgilere ulaşarak uzman bir kişi tarafından analiz edilmesi sizi doğru bir yatırım yapmanız konusunda destek olacaktır.
